Split de paiement : le guide complet pour les conciergeries

Qu’est-ce que le split de paiement

Le split de paiement répartit chaque encaissement entre plusieurs bénéficiaires dès que les fonds arrivent : la part du propriétaire, votre commission et la rémunération de vos prestataires. Les montants suivent des règles fixées à l’avance, logement par logement, sans virement manuel ni relance.

Chez Unlocker, chaque logement reçoit un IBAN dédié. Vous renseignez ces coordonnées auprès des plateformes de réservation, comme Airbnb ou Booking, ou vous les communiquez au locataire pour un bail. Dès qu’un paiement arrive, vos règles s’appliquent et chaque partie est payée depuis le même encaissement.

Pourquoi le circuit de l’argent compte

Dans le circuit classique, le voyageur ou le locataire paie la conciergerie, qui garde sa commission et reverse le reste. Or la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, réserve les opérations qu’elle vise, dont la gestion immobilière, aux titulaires d’une carte professionnelle (article 3). Recevoir ou détenir des fonds en violation de cet article est puni de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende (article 16). Même une personne habilitée par un titulaire de carte ne peut ni recevoir ni détenir de fonds (article 4).

Avec le split, l’argent ne passe pas par votre compte. Il est tenu dans les livres d’eZyness, établissement de monnaie électronique agréé, dont Unlocker est agent de services de paiement, enregistré auprès de l’ACPR sous le numéro 732183. Le split règle la question du circuit des fonds. Il ne remplace pas une carte G lorsque la mission en exige une : pour la longue durée, c’est la délégation de carte G qui s’en charge. Les risques sont détaillés dans notre guide conciergerie et loi Hoguet : le maniement de fonds.

Facturer en tant que conciergerie

Le split change le moment où l’argent circule, pas le rôle de la facture. Dans le circuit classique, vous facturez votre commission après le séjour, puis vous attendez que le propriétaire vous règle. Avec le split, votre commission est prélevée sur l’encaissement lui-même : la facture justifie une somme déjà perçue au lieu de la réclamer.

Ce que votre facture doit mentionner

L’administration liste les mentions obligatoires d’une facture : date d’émission, numéro unique issu d’une séquence chronologique et continue, date de la prestation, identité du prestataire et du client, désignation de la prestation avec son prix unitaire HT et le taux de TVA applicable (ou la mention de l’exonération), date de règlement et pénalités de retard. Ajoutez le bien et la période concernés : ce sont les deux informations que le propriétaire et son comptable cherchent en premier.

Depuis le 1er septembre 2026, toute entreprise établie en France et assujettie à la TVA doit être en mesure de recevoir des factures électroniques. L’obligation d’en émettre s’appliquera aux PME et aux micro-entreprises à compter du 1er septembre 2027. Le circuit complet est détaillé dans notre guide pour faciliter la facturation de sa conciergerie.

La séparation des flux sert aussi vos propriétaires. Pour ceux qui relèvent de la para-hôtellerie, distinguer la nuitée des prestations de ménage ou de linge facilite le travail de leur expert-comptable : le split les isole dès l’encaissement. Le mécanisme est expliqué dans notre guide sur la para-hôtellerie et la récupération de TVA.

Inclure les prestataires dans la répartition

Ménage, linge, maintenance : la rémunération de vos prestataires entre dans les règles de répartition du logement, au même titre que votre commission et la part du propriétaire. À chaque encaissement, leur part est calculée, isolée et versée depuis les fonds reçus.

Le changement porte sur l’avance de trésorerie. Dans le circuit classique, la conciergerie paie la société de ménage entre deux séjours, puis attend le virement du propriétaire pour rentrer dans ses frais. Avec le split, la prestation est réglée sur l’argent du séjour, sans passer par votre compte. Une limite à connaître : le split ne finance rien avant la réception des fonds. Les délais de versement des plateformes et les délais bancaires restent applicables.

Les parts du propriétaire, de la conciergerie et du prestataire sont celles que vous fixez avec eux : elles ne sont pas un tarif. Seul le 1 % HT correspond au tarif du split. En longue durée, le même mécanisme s’applique au loyer : un entretien de chaudière, par exemple, peut figurer dans la répartition du mois concerné.

Les trois parties y gagnent en lisibilité. Le prestataire est payé à chaque encaissement, sans dépendre du règlement de votre propre commission. Le propriétaire voit, dans son espace dédié, les prestations prises en compte à côté de la part qui lui revient : il n’a plus à rapprocher une facture de ménage d’un virement reçu séparément.

Mettre en place la répartition

1. 1

   Créer votre compte

   Présentez votre conciergerie et choisissez votre offre.

2. 2

   Déclarer propriétaires et prestataires

   Renseignez les bénéficiaires et leurs informations pour préparer la répartition.

3. 3

   Préparer le logement

   Ajoutez le bien et définissez les règles de répartition de ses encaissements.

4. 4

   Encaisser

   Chaque paiement reçu sur l'IBAN du logement est réparti selon ces règles.

Rapprochement bancaire et suivi des reversements

Quand tous les séjours arrivent sur un même compte, il faut retrouver à quel bien et à quel séjour correspond chaque virement, puis vérifier que chaque propriétaire a reçu le bon montant. Avec un IBAN par logement, chaque paiement est reconnu et rattaché au bon bien dès son arrivée.

Pour les loyers, Unlocker associe chaque paiement à son locataire ou à son bien et le rapproche des relevés bancaires. Vous ne recevez d’alerte qu’en cas d’anomalie. Le fonctionnement est présenté sur notre page rapprochement bancaire automatique des loyers.

Le propriétaire n’a aucune action à effectuer. Il reçoit sa part directement et suit ses encaissements depuis son espace dédié. Les montants et les règles sont connus à l’avance : les questions du type « pourquoi ai-je reçu moins ce mois-ci ? » trouvent leur réponse sans échange de mails.

En gestion immobilière, la loi Hoguet impose que le mandat précise les conditions de maniement des fonds et de reddition de compte (article 6, I). En délégation de carte G, ce mandat est signé par Unlocker Real Estate, qui en répond. Des flux tracés, logement par logement, rendent cette reddition vérifiable par le propriétaire.

Le suivi des reversements fait partie des tâches à structurer tôt : voir notre guide sur ce qu’il faut automatiser avant d’avoir 20 logements.