Compte séquestre, registre, trois jours francs : ce que la carte G impose vraiment

La carte G n’impose ni compte séquestre au sens du décret, ni registre-répertoire, ni conservation dix ans : ces trois obligations relèvent de la carte T. Ce qu’elle impose vraiment tient en quatre points, et ils pèsent sur celui qui signe le mandat de gestion — pas sur la conciergerie qui passe par lui.

La distinction décide de qui doit quoi. Une conciergerie qui obtient sa propre carte porte l’intégralité de ce qui suit. Une conciergerie qui travaille sous la carte d’un titulaire, par délégation de carte G, n’en porte rien — mais elle hérite en échange de trois interdictions précises, détaillées en fin d’article.

Ce que la carte G impose vraiment

Obligation	Texte	Ce qu'il faut tenir	Qui la porte en délégation
Garantie financière	Loi Hoguet, art. 3, 2° ; décret 72-678, art. 28, 30 et 32	110 000 € au minimum, et au moins le maximum des fonds envisagés	Le titulaire de la carte
Mandat écrit	Décret 72-678, art. 64	Une autorisation expresse de recevoir des fonds	Le titulaire de la carte
Registre des mandats	Décret 72-678, art. 65	Coté sans discontinuité, relié, numéro reporté sur l'exemplaire du propriétaire	Le titulaire de la carte
Reddition de comptes	Décret 72-678, art. 66	Au moins une fois par an, selon les conditions écrites au mandat	Le titulaire de la carte
Affichage des prix	Arrêté du 10 janvier 2017, art. 2	Prix maximums TTC, vitrine et site internet compris	Chacun pour ses propres prestations
Formation continue	Loi Hoguet, art. 3-1 ; décret 2016-173	14 heures par an ou 42 heures sur trois années consécutives	Le titulaire et les personnes qu'il habilite

Qui porte ces obligations ?

Toutes suivent la carte, et la carte suit le mandat. Celui qui signe le mandat de gestion avec le propriétaire est celui qui souscrit la garantie financière, tient le registre des mandats, rend les comptes et répond du renouvellement de sa carte.

En délégation de carte G, ce signataire est Unlocker Real Estate, titulaire de la carte. C’est donc Unlocker Real Estate qui porte la garantie financière, et la conciergerie partenaire n’a pas à en souscrire une. Même chose pour le registre des mandats, la reddition de comptes annuelle et la formation continue liée au renouvellement : rien de tout cela ne remonte à la conciergerie.

C’est l’économie réelle du modèle. Une carte G en propre suppose une garantie financière dimensionnée sur les fonds gérés, une assurance de responsabilité civile professionnelle et une aptitude professionnelle — un ticket d’entrée que la section suivante explique, et qu’aucune déclaration ne permet d’alléger. La délégation ne contourne pas cette charge : elle la laisse chez celui qui la porte déjà.

Le reste de cet article détaille ce que la carte exige réellement. Utile si vous envisagez de passer titulaire, utile aussi pour vérifier qu’un partenaire tient ce qu’il doit tenir.

Pourquoi la garantie financière ne se contourne-t-elle pas en gestion ?

C’est le point que presque aucune page du marché n’écrit correctement. L’article 3, 2° de la loi Hoguet permet à un professionnel de se dispenser de garantie financière en déclarant son intention de ne détenir aucun fonds. Mais il referme aussitôt la porte : cette dispense joue « pour les activités mentionnées à l’article 1er, à l’exception de celles mentionnées aux 6° et 9° du même article ». Le 6°, c’est la gestion immobilière. Le 9°, le syndic.

Autrement dit : une carte G sans garantie financière n’existe pas, même lorsque son titulaire ne touche jamais un euro pour le compte d’un propriétaire.

La raison est structurelle. En transaction, recevoir des fonds est une option : l’agent rapproche les parties et le notaire séquestre le dépôt. En gestion, encaisser le loyer, appeler les charges et détenir le dépôt de garantie est l’activité. Un mandat de gestion qui exclurait toute réception de fonds ne décrirait plus de la gestion.

Le montant se lit dans trois articles du décret, et se calcule dans cet ordre :

• Article 28 — le titulaire doit solliciter une garantie « d’un montant au moins égal au montant maximal des fonds qu’il envisage de détenir ». C’est le parc géré qui fixe le montant, pas le minimum légal.
• Article 30 — ce montant ne peut en aucun cas descendre sous 110 000 €.
• Article 32 — il tombe à 30 000 € pendant les deux premières années d’exercice. Avec une exception que personne ne cite : cet abaissement ne s’applique pas aux sociétés dont au moins un représentant légal ou statutaire a déjà été soumis à la loi Hoguet.

Que doit dire le mandat pour autoriser à recevoir des fonds ?

L’article 64 du décret exige un mandat écrit qui précise l’étendue des pouvoirs du gestionnaire et « qui l’autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs » à l’occasion de la gestion dont il est chargé.

Le mot « expressément » est dans le texte. Un mandat de gestion qui décrit les missions, fixe les honoraires, organise la relation avec le locataire, mais ne dit nulle part que le gestionnaire est autorisé à recevoir les loyers, ne l’autorise pas à les recevoir. L’autorisation ne se déduit pas du contexte, ni de l’usage, ni du fait que le propriétaire a laissé faire pendant deux ans.

C’est la clause à chercher en premier quand vous relisez le mandat que votre partenaire fait signer à vos propriétaires.

Le registre des mandats, et la reddition de comptes annuelle

L’article 65 impose au titulaire de la mention « Gestion immobilière » de tenir un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté, sur lequel les mandats sont inscrits par ordre chronologique. Quatre contraintes de forme s’y attachent :

• le registre est, à l’avance, coté sans discontinuité et relié ;
• le numéro d’inscription est reporté sur l’exemplaire du mandat qui reste chez le propriétaire ;
• les décisions confiant la gestion d’un syndicat de copropriétaires, d’une société ou d’une association y sont mentionnées à leur date ;
• en cas de cessation de garantie, le registre est communiqué au garant.

La tenue électronique est admise depuis la rédaction en vigueur du 20 octobre 2016. Ce qui reste exigé, c’est la numérotation continue et l’antériorité de la cotation, pas le papier.

Le numéro reporté sur l’exemplaire du propriétaire est un bon révélateur : un mandat de gestion sans numéro d’inscription signale un registre mal tenu, ou pas tenu du tout.

L’article 66, souvent confondu avec le précédent, ne parle pas du registre : il impose que le mandat précise les conditions de la reddition de comptes, qui doit intervenir au moins tous les ans, et interdit de recevoir d’autres rémunérations que celles dont les conditions de détermination figurent au mandat, ou de personnes autres que celles qui y sont désignées.

Quatre obligations qu’on attribue à tort à la carte G

Le compte séquestre de l’article 55

L’article 55 vise « le titulaire de la carte professionnelle prévue au 1° de l’article 1er du présent décret ». Le 1°, c’est « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » : la carte T. L’obligation est en outre doublement conditionnée — elle ne joue que lorsque la garantie est donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance, et le professionnel qui a déclaré ne recevoir aucun fonds en est dispensé.

Un titulaire de la seule mention « Gestion immobilière » n’est donc pas soumis à l’article 55. En pratique, dès qu’il y a encaissement pour le compte de tiers, le garant financier exige un compte bancaire dédié aux fonds des mandants, séparé de celui de l’agence — c’est ce que le marché appelle couramment le « compte séquestre ». Mais cette obligation-là vient du contrat de garantie financière, pas de l’article 55.

Le registre-répertoire « De la loi du 2 janvier 1970 »

Même mécanique. L’article 51 ouvre par une liste fermée : « tous les versements ou remises faits au titulaire de la carte portant la mention “Transactions sur immeubles et fonds de commerce” ou “Marchand de listes” ». La gestion immobilière n’y figure pas.

Le registre-répertoire et le registre des mandats sont deux documents distincts, soumis à deux régimes distincts. Une carte G tient le second, pas le premier.

La conservation pendant dix ans

La règle des dix ans existe, mais elle est à l’article 72, qui régit la carte « Transactions ». L’article 65, celui du registre des mandats, ne fixe aucune durée de conservation. Le chiffre circule parce qu’on l’a transposé d’un régime à l’autre.

Les trois jours francs de l’article 71

Le délai est réel, et il est brutal : « toutes les sommes ou valeurs reçues à l’occasion des opérations de gestion immobilière ou de l’exercice des fonctions de syndic de copropriété doivent être versées dans les trois jours francs à ce compte ».

Mais l’alinéa 2 dépend de l’alinéa 1er, qui commence par : « Lorsque la garantie résulte d’une consignation ». Si la garantie financière est donnée par une banque ou un assureur — le cas le plus courant — l’article 71 ne s’applique pas, et le compte ouvert au nom de chaque mandant non plus.

Où le barème de prix doit-il être affiché ?

L’arrêté du 10 janvier 2017 délimite son champ par l’activité d’entremise : il vise « tout professionnel qui, à quelque titre que ce soit, intervient pour mettre en relation acquéreurs ou locataires et vendeurs ou bailleurs de biens immobiliers ». Chercher et sélectionner le locataire suffit à y entrer.

Son article 2 nomme ensuite expressément la gestion immobilière parmi les prestations dont le prix doit être affiché. Depuis le 1er avril 2022, ce sont les prix maximums pratiqués qu’il faut afficher — la rédaction antérieure visait les prix effectivement pratiqués — toutes taxes comprises, en indiquant pour chaque prestation à qui incombe le paiement de la rémunération.

L’affichage ne s’arrête pas à la vitrine : le barème doit être aisément accessible sur le service de communication au public en ligne dédié au professionnel. Un lien depuis les annonces suffit ; un barème introuvable, non.

C’est la seule obligation de cette liste qui ne se délègue pas : chacun affiche le prix de ses propres prestations, et une conciergerie qui facture des honoraires affiche les siens.

La formation continue conditionne le renouvellement de la carte

La carte est délivrée pour trois ans, et son renouvellement n’est pas automatique. L’article 3-1 de la loi Hoguet le subordonne au respect de l’obligation de formation continue, et l’article 80, 3° du décret fait de la justification de cette formation une pièce du dossier de renouvellement.

La durée est de quatorze heures par an, ou de quarante-deux heures au cours de trois années consécutives d’exercice. Sur ces trois années, au moins deux heures portent sur la non-discrimination dans l’accès au logement et au moins deux heures sur les autres règles déontologiques — quatre heures distinctes, comptées sur trois ans et non par an.

Deux plafonds, et deux seulement : l’assistance à des colloques compte pour deux heures par an au maximum, l’enseignement pour trois heures par an. Les actions de formation ordinaires ne sont plafonnées par rien.

L’obligation ne vise pas que le dirigeant. Elle pèse aussi sur les personnes qui dirigent un établissement et sur celles, salariées ou non, habilitées à négocier ou s’entremettre pour le compte du titulaire. Ces dernières n’envoient pas leurs justificatifs à la chambre de commerce : elles les adressent au titulaire qui les a habilitées, après chaque formation.

Les trois choses qu’une conciergerie sans carte ne peut pas faire

C’est la contrepartie du modèle. Ne rien porter, c’est aussi ne rien pouvoir faire de ce que la carte autorise. Une conciergerie qui n’est pas titulaire et n’a pas été habilitée par le titulaire ne peut pas :

• encaisser les loyers pour le compte du propriétaire — c’est le maniement de fonds pour compte de tiers, le cœur de ce que la loi Hoguet réserve aux titulaires ;
• accomplir des actes de gestion en son nom : signer un bail, délivrer un congé, engager une procédure ;
• promouvoir les biens dont elle assure l’exploitation, dès lors que cette promotion revient à s’entremettre entre le bailleur et un locataire.

Ce sont les trois écarts que nous voyons le plus souvent sur le terrain, et le premier est de loin le plus fréquent.

La délégation répond aux deux premiers, et pas de la même façon.

Pour l’encaissement, la réponse est le circuit de l’argent, pas un contrat. Chez Unlocker, le loyer du locataire est encaissé sur le compte du propriétaire, puis réparti vers le gestionnaire et les prestataires. La conciergerie reçoit sa commission, elle ne détient jamais les fonds du propriétaire. La question du maniement de fonds ne se pose pas, faute d’objet — c’est une réponse structurelle, pas une clause qu’on espère ne jamais avoir à invoquer.

Pour les actes de gestion, la réponse est le mandat. Le bail est signé pour le compte du propriétaire par le titulaire du mandat de gestion, Unlocker Real Estate. La conciergerie prépare le dossier et accompagne la signature, et reste l’interlocutrice du propriétaire au quotidien.

Pour la promotion des biens, la délégation ne dispense de rien, et il faut le dire. Publier une annonce pour trouver un locataire relève de l’entremise, donc du titulaire du mandat. C’est la frontière à tenir, et c’est celle sur laquelle une conciergerie dérive le plus facilement sans s’en apercevoir.

Avant de signer un partenariat, trois questions suffisent à savoir si le montage tient : qui signe le mandat de gestion avec le propriétaire, sur quel compte arrive le loyer, et sur quel compte il repart.