Carte T : le guide complet de la carte transaction

Ce que la loi Hoguet impose pour la transaction

La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, s’applique à toute personne qui, de manière habituelle, prête son concours, même à titre accessoire, à l’achat, la vente, la recherche ou la location des biens d’autrui. Ces opérations sont réservées aux titulaires d’une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d’industrie (CCI). Pour la location comme pour la vente, c’est la mention « transactions sur immeubles et fonds de commerce » : la carte T.

Publier l’annonce de location ou de vente d’un propriétaire, faire visiter, négocier le prix ou signer un mandat relèvent de la transaction. Une conciergerie qui gère déjà le bien en courte durée n’y échappe pas : elle intervient sur le bien d’autrui.

La carte est valable trois ans. Son renouvellement suppose une formation continue de 14 heures par an ou de 42 heures sur trois années consécutives, dont au moins 2 heures sur la non-discrimination dans l’accès au logement et 2 heures sur la déontologie.

Les obligations une fois la carte obtenue

• Détenir un mandat écrit avant toute entremise ou négociation.
• Inscrire chaque mandat, par ordre chronologique, sur un registre des mandats coté, papier ou électronique, conservé dix ans.
• Afficher ses honoraires TTC à l’entrée de l’agence, en vitrine et sur son site internet.
• En cas de détention de fonds, par exemple un acompte versé à la signature du compromis : garantie financière, compte dédié, registre-répertoire et reçus.

Les sanctions sont pénales. Exercer sans carte expose à six mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende. Détenir des fonds sans garantie financière, ou exiger des honoraires avant la vente, expose à deux ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende.

La location d’abord : publier les annonces et piloter les prix

La carte T ne sert pas d’abord à vendre. L’article 1 de la loi Hoguet vise « la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé » des biens d’autrui, au même titre que la vente. Publier, en tant que professionnel, l’annonce de location du bien d’un propriétaire, c’est prêter son concours à une location : la loi s’applique.

C’est le premier usage de la délégation de carte T. Vous publiez les annonces de location de vos propriétaires et vous pilotez leurs prix, dans le cadre de la loi. La vente vient ensuite, le jour où un propriétaire décide de céder son bien : vous restez son interlocuteur, avec la même habilitation.

Carte T ou carte G : où passe la frontière

L’article 1-1 de la loi Hoguet trace la limite. Une location qui est l’accessoire d’un mandat de gestion relève de la gestion immobilière, donc de la carte G. Dès que vous gérez le bien au nom du propriétaire (bail, loyers, états des lieux), c’est la délégation de carte G qui s’applique, avec ses trois contrats : mandat de gestion, contrat de partenariat et contrat de prestation.

Les deux délégations se cumulent dans l’offre Premium +. Dans les deux cas, les sommes encaissées sont réparties par le split de paiement.

Comment fonctionne la délégation de carte T

L’article 4 de la loi Hoguet permet au titulaire d’une carte d’habiliter des personnes à négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte. Lorsqu’elles ne sont pas salariées, ces personnes exercent sous le statut d’agent commercial et souscrivent leur propre assurance RCP. La délégation de carte T repose sur ce mécanisme : Unlocker Real Estate, titulaire de la carte T, habilite la personne qui publie les annonces et accompagne la vente. Les mandats, de location ou de vente, sont signés par le propriétaire au profit d’Unlocker Real Estate. Le contrat d’agent commercial se signe à part, hors de la plateforme, et l’habilitation est déclarée à la CCI.

Un statut personnel : agent commercial en immobilier

L’habilitation vise une personne physique, pas la conciergerie. Le dirigeant ou l’associé qui mène les ventes s’inscrit à titre personnel au registre spécial des agents commerciaux (RSAC), avec la mention « agent commercial en immobilier ». Il peut exercer en micro-entreprise, en entreprise individuelle, ou via une EURL ou une SASU dont il exerce lui-même l’activité. La conciergerie garde sa structure.

La loi fixe trois limites à la personne habilitée : elle ne reçoit ni ne détient aucun fonds, elle ne rédige pas d’actes sous seing privé à l’exception des mandats conclus au profit du titulaire de la carte, et elle ne dirige pas d’établissement.

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   Signer le contrat d'agent commercial

   Avec Unlocker Real Estate : missions, secteur, rémunération, durée.

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   S'inscrire au RSAC

   À titre personnel, auprès du greffe du tribunal de commerce ou via le guichet unique.

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   Transmettre les pièces

   Extrait RSAC de moins de trois mois, attestation RCP à votre nom, pièce d'identité.

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   Obtenir l'habilitation de la CCI

   Unlocker vérifie le dossier et dépose la demande. L'activité démarre à la date de validation.

La personne habilitée justifie de ses pouvoirs par une attestation visée par le président de la CCI, que lui remet le titulaire de la carte. L’habilitation obtenue par Unlocker est accordée pour un an et se renouvelle chaque année. Le renouvellement suppose une inscription au RSAC toujours active et une assurance RCP en cours ; Unlocker suit les échéances et vous prévient.

Vendre ensuite : l’annonce et le mandat de vente

L’ordre est imposé : le mandat d’abord, l’annonce ensuite. Avant de mettre un bien en vente, le professionnel doit détenir un mandat écrit, signé par le vendeur et en cours de validité. Publier une annonce « pour tester le marché » avant la signature, c’est mettre le bien en vente sans mandat.

Le mandat de vente

En délégation, le mandat est signé électroniquement entre le propriétaire et Unlocker Real Estate. Il doit notamment préciser le bien et son prix, la durée du mandat, la rémunération et la partie qui la paie, les conditions de maniement des fonds, les moyens de diffusion des annonces et le numéro d’inscription au registre des mandats. Une clause en caractères très apparents autorise le mandataire à s’engager sur l’opération : sans elle, aucun acte ne peut être signé au nom du vendeur.

Le mandat exclusif doit décrire les actions que le mandataire s’engage à mener et la façon dont il en rend compte. Un point concerne directement les conciergeries : un mandat signé hors des locaux du professionnel, à la suite d’un démarchage, ouvre au propriétaire un délai de rétractation de 14 jours.

Les mentions de l’annonce

Quel que soit le support, portail, réseaux sociaux ou votre propre site, l’annonce de vente indique :

• le prix de vente prévu au mandat et la partie qui paie les honoraires ;
• si l’acquéreur paie : le prix honoraires inclus, en caractères plus grands, le prix hors honoraires, et le montant TTC des honoraires en pourcentage du prix hors honoraires, précédé de la mention « Honoraires » ;
• si le vendeur paie : le prix hors honoraires uniquement ;
• le classement énergétique du bien et, pour un lot de copropriété, les informations sur la copropriété (nombre de lots, charges courantes moyennes) ;
• le statut d’agent commercial de la personne habilitée qui publie.

En délégation, chaque annonce porte une mention d’identification : votre nom, votre qualité de mandataire indépendant sans détention de fonds, agent commercial d’Unlocker Real Estate, et votre numéro d’inscription au RSAC. Les cas concrets (annonce sur votre site, portails, direct booking) sont détaillés dans notre guide pour publier des annonces et signer des mandats de vente sans carte T.

Honoraires et partage de la rémunération

Les honoraires de transaction ne sont pas plafonnés : le professionnel les fixe librement et affiche le barème maximal de ses prestations, toutes taxes comprises. Le barème doit être accessible sur son site internet. Lorsqu’il est exprimé en pourcentage par tranches de prix, il précise si les tranches se cumulent. Le propriétaire peut négocier à la baisse.

Le mandat fixe le montant et la partie qui le paie : le vendeur, l’acquéreur, ou les deux lorsque les honoraires sont partagés. Ce choix commande l’affichage du prix dans l’annonce.

Aucun honoraire avant la vente

L’article 6 de la loi Hoguet est net : aucune somme représentative d’honoraires, de frais de recherche, de publicité ou d’entremise n’est due, ni ne peut être exigée ou acceptée, avant que l’opération soit effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit. En pratique, les honoraires sont versés après la signature de l’acte définitif chez le notaire.

Des « frais de mise en marché » ou de « publicité » facturés au propriétaire à la signature du mandat tombent sous cette interdiction. Un bon de visite signé par un acquéreur ne vaut pas mandat et ne donne droit à aucune commission. Seule exception encadrée : une clause pénale, en caractères très apparents, peut prévoir une indemnité si le propriétaire vend à un acquéreur présenté par le mandataire, dans la limite des honoraires prévus au mandat.

Le partage entre Unlocker Real Estate et vous

L’agent commercial habilité est rémunéré exclusivement à la commission et ne détient aucun fonds. Les honoraires sont donc encaissés sur la plateforme puis répartis automatiquement par le split de paiement, selon les règles fixées dans votre contrat d’agent commercial. La délégation de carte T est incluse dans l’offre Premium, à partir de 100 € HT par mois, et se cumule avec la délégation de carte G dans l’offre Premium +.