Para-hôtellerie : L’argument massue pour signer des propriétaires (et leur faire récupérer 20% de TVA)
Le marché de la conciergerie sature, et « un meilleur taux d’occupation » ne suffit plus à convaincre un investisseur. Ce qui fait signer aujourd’hui, c’est la rentabilité nette — et un levier fiscal peu exploité peut la booster instantanément : la para-hôtellerie. C’est un argument de poids pour développer sa conciergerie et signer plus de mandats.
Ce régime permet à un propriétaire, sous conditions, de récupérer 20 % de TVA sur le prix d’achat d’un bien neuf ou sur le montant de travaux de rénovation. Sur un projet à 300 000 €, on parle de 60 000 € de cash récupéré. Peu de conciergeries le proposent, parce que la mécanique comptable fait peur. Voici comment la sécuriser.
La règle des « 3 sur 4 » : c’est quoi être para-hôtelier ?
Contrairement à la location meublée classique (LMNP), où l’on loue juste des murs et des meubles, la para-hôtellerie implique de proposer un service proche de l’hôtellerie. Pour être éligible et récupérer la TVA, le propriétaire (via votre conciergerie) doit avoir les moyens de fournir à l’ensemble de ses clients au moins 3 des 4 prestations suivantes, selon les précisions de l’administration fiscale :
- Le petit-déjeuner (fourni sur place ou livré).
- Le nettoyage régulier des locaux (pas seulement en fin de séjour).
- La fourniture de linge de maison (draps, serviettes), renouvelée en cours de séjour.
- La réception de la clientèle (physique ou électronique).
Point important : l’administration fiscale ne demande pas que chaque client consomme effectivement ces services, mais que le prestataire ait réellement les moyens de les fournir à tous, et que la proposition soit démontrable — affichage dans les locaux, livret d’accueil, échanges écrits avec le client.
Le calcul qui fait signer les mandats
Imagine un investisseur qui vient d’acheter un plateau à rénover entièrement pour faire de la courte durée :
- Achat du bien : 200 000 €
- Travaux + ameublement : 100 000 € TTC
Géré en LMNP classique, le coût réel des travaux reste 100 000 €. Structuré en para-hôtellerie (assujettissement à la TVA), le propriétaire peut demander le remboursement de la TVA sur les travaux.
Gain immédiat : 16 666 € de TVA récupérée par le propriétaire.
S’il achète dans le neuf (VEFA), c’est 20 % du prix total de l’appartement qu’il récupère. Sur un bien à 250 000 €, ce sont 50 000 € qui rentrent dans sa poche.
Pourquoi peu de conciergeries osent le faire
Si c’est si intéressant, pourquoi si peu de conciergeries s’y risquent ? Parce que comptablement, c’est un vrai casse-tête sans le bon outillage. Pour que le fisc valide la récupération de TVA, il faut une transparence totale sur les flux :
- Le propriétaire touche-t-il bien les revenus bruts ?
- Les services (ménage, linge) sont-ils bien distincts du loyer ?
- Qui collecte la TVA sur les nuitées et sur les services ?
La plupart des conciergeries encaissent tout sur leur propre compte, prennent leur commission et reversent le reste. Si les flux sont mélangés, impossible de prouver qui a payé quoi — et c’est le meilleur moyen de se faire redresser.
Comment Unlocker rend la para-hôtellerie plus sûre
Pour gérer de la para-hôtellerie sans devenir expert-comptable, il faut une traçabilité fine des flux financiers. Unlocker automatise cette complexité grâce au split de paiement :
- Séparation à la source : le client paie 1 000 €. Unlocker distingue automatiquement ce qui relève de la nuitée et ce qui relève des frais de ménage ou de linge.
- Fléchage des fonds : la part « loyer » part directement sur le compte du propriétaire, la part « prestation » vers vous ou le prestataire.
- Transparence fiscale : chaque ligne est claire. Le propriétaire reçoit un relevé propre, et son expert-comptable a les chiffres nécessaires pour déclarer la TVA collectée et justifier la récupération sur les travaux.
Passer au niveau supérieur
La para-hôtellerie n’est pas réservée aux grands groupes hôteliers : c’est une niche fiscale accessible aux conciergeries qui veulent travailler avec des investisseurs rentables, à condition de documenter les 3 services et de séparer proprement les flux.
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Chloé Roca est Directrice Communication d'Unlocker depuis septembre 2023. Elle est aussi investisseuse dans la société depuis 2022. Spécialiste de la communication digitale (Bachelor ESCM Strasbourg, Master Chef de projet TIHS), elle s'appuie sur plusieurs années en marketing et communication digitale pour faire connaître Unlocker auprès des professionnels de la location.
Questions fréquentes
Faut-il vraiment fournir les 4 services de la para-hôtellerie à chaque client ?
Non. L'administration fiscale exige que le prestataire ait les moyens de fournir au moins 3 des 4 services à l'ensemble des clients hébergés et qu'il les propose réellement (affichage, livret d'accueil…). Il n'est pas obligatoire que chaque client les consomme effectivement.
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