Créer sa conciergerie en 2027 : statut, carte G, paiements, les étapes pour se lancer

Créer sa conciergerie en 2027 tient en quatre décisions, à prendre avant le premier propriétaire : un statut, une offre, un cadre légal et une façon d’encaisser. Les trois premières se règlent en quelques semaines. La quatrième est celle que les jeunes conciergeries regrettent le plus souvent d’avoir repoussée.

Ce guide couvre le lancement. Pour la suite, trouver et fidéliser des propriétaires, voir notre guide pour développer sa conciergerie.

Les quatre décisions, dans l’ordre :

1. Choisir son statut : micro-entreprise pour tester, société pour grandir. Le plafond de la micro-entreprise suffit pour démarrer.
2. Définir son offre : courte durée seule, ou offre hybride avec moyenne et longue durée pour garder le propriétaire toute l’année.
3. Être en règle : en cas de bail ou d’encaissement des loyers, la loi Hoguet impose une carte G, en propre ou déléguée.
4. Encaisser proprement : un circuit où chaque réservation est répartie automatiquement entre le propriétaire, la conciergerie et les prestataires.

Quel statut choisir pour créer sa conciergerie ?

La plupart des conciergeries démarrent en micro-entreprise. Le régime est simple et le plafond est confortable au lancement : 83 600 € HT de chiffre d’affaires annuel pour les prestations de services, d’après service-public.fr (seuils 2026). La franchise de TVA s’arrête plus tôt, à 37 500 € de chiffre d’affaires, avec un seuil majoré à 41 250 €.

Pour fixer un ordre de grandeur : avec une commission de 20 %, 83 600 € de chiffre d’affaires correspondent à environ 418 000 € de revenus locatifs gérés sur l’année.

La société (SASU, EURL) devient intéressante quand vous embauchez, quand vous approchez du plafond ou quand vous vous associez. Le bon choix dépend de votre situation : faites-le valider par un expert-comptable avant l’immatriculation.

Le statut ne change rien côté Unlocker : la plateforme et la délégation fonctionnent avec une micro-entreprise comme avec une société, sans changer de structure.

Quelle offre proposer à vos premiers propriétaires ?

La courte durée (Airbnb, Booking) est la porte d’entrée classique. Elle se gère avec un contrat de prestation de services, et les commissions tournent autour de 20 à 25 % des revenus locatifs, d’après les 500 conciergeries rencontrées par Unlocker.

L’offre hybride ajoute la moyenne durée, le bail mobilité et la longue durée. Elle sert à garder un propriétaire qui veut sortir de la saisonnalité, ou à remplir les mois creux d’un bien touristique. La commission est plus basse, autour de 8 à 10 % des loyers chez ces mêmes conciergeries, mais le revenu tombe tous les mois.

Type de location	Commission habituelle	Cadre juridique
Courte durée (Airbnb, Booking)	20 à 25 % des revenus	Contrat de prestation de services
Bail mobilité, moyenne durée	8 à 10 % des loyers	Bail : carte G obligatoire, ou délégation de carte G Unlocker
Longue durée (vide, meublé)	8 à 10 % des loyers	Bail : carte G obligatoire, ou délégation de carte G Unlocker

Proposer l’hybride dès le départ évite le scénario le plus coûteux : le propriétaire qui passe en longue durée et confie son bien à une agence, parce que vous ne pouviez pas le suivre.

Faut-il une carte G pour ouvrir une conciergerie ?

Pas pour une prestation pure : ménage, accueil des voyageurs et gestion des annonces sur le compte du propriétaire relèvent du contrat de prestation. La carte G devient obligatoire dès qu’il y a un bail. Gérer un bien loué avec un bail (vide, meublé, mobilité) relève de la loi Hoguet et exige une carte G. Sans elle, une conciergerie ne peut ni signer un bail au nom d’un propriétaire, ni encaisser ses loyers.

Obtenir sa propre carte demande un diplôme ou une expérience reconnue, une garantie financière d’au moins 110 000 € et une assurance RCP. Pour une conciergerie qui démarre, avec quelques biens, ce coût fixe pèse lourd face au chiffre d’affaires généré.

La loi Hoguet autorise le titulaire d’une carte à habiliter des personnes qui agissent pour son compte. C’est le principe de la délégation de carte G : Unlocker Real Estate, titulaire de la carte, signe le mandat de gestion avec le propriétaire et confie à la conciergerie l’exécution des missions opérationnelles.

En pratique, chaque bail géré en délégation repose sur ce mandat. Une fois votre compte, celui du propriétaire et le logement validés sur la plateforme, le propriétaire le signe, et vous éditez ensuite le bail à partir des modèles prêts à l’emploi : vide, meublé, mobilité ou saisonnier.

Critère	Carte G en propre	Délégation Unlocker
Mise en place	Plusieurs mois de démarches	Un mandat de gestion signé par le propriétaire
Garantie financière	Au moins 110 000 €	Aucune à fournir
Relation avec le propriétaire	La vôtre	La vôtre

La courte durée a aussi son cadre. Unlocker propose une délégation liée au mandat de gestion porté par Unlocker Real Estate : elle encadre les missions concernées par le mandat, tout en vous laissant votre rôle opérationnel auprès du propriétaire et des voyageurs. Les documents de chaque formule sont détaillés sur notre page mandats et contrats.

Comment encaisser sans avancer les frais ni courir après les factures ?

Une conciergerie avance de l’argent avant d’être payée : ménage, blanchisserie, consommables, petites interventions. Tant que la commission dépend d’une facture envoyée en fin de mois au propriétaire, chaque retard de paiement passe par votre trésorerie.

Marjory, qui gère 60 logements à Toulon, l’a vécu : « J’ai eu quelques impayés, et c’est pas des impayés de 100 ou 200 €, ça va sur des milliers d’euros. » Son conseil à ceux qui se lancent : « Je conseille de prendre Unlocker dès le départ, et de ne pas attendre, ce qui évitera des problématiques par la suite. »

Le split de paiement supprime ce décalage. À chaque encaissement, le montant est réparti automatiquement entre le propriétaire, votre commission et les prestataires. Vous n’émettez plus de facture de commission et vous ne relancez plus personne.

Combien de logements pour vivre de sa conciergerie ?

Il n’existe pas de seuil unique : le nombre de logements nécessaire dépend de votre marché, de votre commission et de vos charges fixes. Une conciergerie qui rachète le portefeuille d’une autre démarre avec un parc entier, une autre construit le sien bien par bien. Faites le calcul avec vos propres chiffres : charges fixes annuelles divisées par la marge nette par logement.

Quelles erreurs éviter quand on lance sa conciergerie ?

Trois erreurs reviennent chez les conciergeries qui démarrent :

• Signer avec un propriétaire sans contrat de prestation écrit. Sans périmètre défini (qui appelle le plombier, qui valide une remise, qui paie le linge), le premier désaccord se règle à vos frais. Unlocker fournit ce contrat de prestation de services : vous le créez et le faites signer depuis votre espace, avec vos propres tarifs et vos missions.
• Encaisser les loyers d’un propriétaire sur votre compte. Sans carte G, une conciergerie ne peut ni signer un bail au nom d’un propriétaire, ni encaisser ses loyers, même pour un seul bien.
• Facturer à la main en fin de mois. Audric, qui gère 30 logements, y passait plusieurs jours par mois avant de passer au split de paiement : « Aujourd’hui, cette charge est largement réduite, et je peux me concentrer sur mon vrai métier. »

Combien coûte Unlocker au démarrage ?

L’offre Premium coûte 100 € HT par mois et inclut une délégation de carte G ou de carte T. S’y ajoutent 1 % HT pour le split de paiement, puis 1 % HT en courte durée ou 2 % HT en longue durée pour la délégation, prélevés sur les flux. Sans engagement de volume. Pour estimer ce que vous gagnez, utilisez le simulateur de commission.

Le paiement automatique sert aussi d’argument commercial. Matthieu, qui gère 20 logements en Normandie, l’a constaté face à un concurrent : un propriétaire hésitait entre deux conciergeries et a choisi la sienne, car « il appréciait le fait de ne plus penser à régler une facture chaque fin de mois ». Côté conciergerie, le paiement arrive sous 24 à 48 heures après le départ du voyageur, en même temps que celui du propriétaire.

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