Quelles garanties demander à un locataire ?

Pour louer sereinement, un propriétaire peut demander quatre types de garanties à un candidat locataire : des pièces justificatives de solvabilité, un dépôt de garantie, une caution ou la garantie Visale, et éventuellement une assurance contre les loyers impayés. Sélectionner les bonnes garanties évite les non-respect des termes du bail et c’est un réflexe de base de la gestion locative longue durée.

Les pièces justificatives autorisées

Pour évaluer la solvabilité d’un candidat, la loi fixe une liste fermée de documents que tu peux demander :

1. Une pièce d’identité : carte nationale d’identité, passeport ou titre de séjour.
2. Un justificatif de domicile : les trois dernières quittances de loyer, par exemple.
3. Un justificatif d’activité professionnelle : contrat de travail ou de stage.
4. Un justificatif de ressources : les trois derniers bulletins de salaire ou le dernier avis d’imposition.

Ces documents te donnent un bon aperçu de la situation financière du candidat, sans aller au-delà de ce que le décret n° 2015-1437 autorise.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie couvre les éventuels manquements du locataire (loyers impayés, dégradations) constatés à son départ. Son montant est plafonné par la loi : un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un logement meublé. Il ne peut pas être révisé en cours de bail, même en cas de reconduction.

La caution ou la Garantie Visale

En plus du dépôt de garantie, tu peux demander une caution : un proche du locataire s’engage à payer le loyer en cas de défaillance, avec les mêmes justificatifs que le locataire (contrat de travail, bulletins de salaire, avis d’imposition).

Si le locataire n’a personne pour se porter garant, la Garantie Visale d’Action Logement est une alternative gratuite : elle couvre les loyers impayés pendant les trois premières années du bail, dans le secteur privé. C’est particulièrement utile pour les étudiants ou les jeunes actifs. Tu peux en savoir plus sur la garantie Visale et les autres solutions gratuites contre les impayés.

La garantie loyers impayés (GLI)

Certains propriétaires préfèrent souscrire directement une assurance loyers impayés (GLI) plutôt que de s’appuyer sur la solvabilité du locataire. C’est une option payante, mais qui couvre en plus les dégradations et les frais de contentieux. On t’explique tout ce qu’il faut savoir sur les GLI dans un article dédié.

Si aucune de ces solutions ne convient, tu peux aussi orienter le candidat vers un service pour trouver un garant en ligne, ou vers une garantie locataire comme Cautioneo.

Les documents interdits, et les sanctions

Tu ne peux exiger que les documents de la liste officielle. Sont notamment interdits : une copie de la carte Vitale, un relevé de compte bancaire, une autorisation de prélèvement automatique, un extrait de casier judiciaire ou un certificat médical. En cas de manquement, l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Respecter les règles anti-discrimination

Choisir un locataire, c’est aussi respecter les règles anti-discrimination : tu ne peux pas refuser un dossier à cause de l’origine, du sexe, de la situation familiale ou de l’état de santé du candidat. L’article 225-2 du code pénal punit ce type de discrimination de trois ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende.