Est-ce que je peux expulser un locataire qui ne paie pas ?

Oui, mais la procédure est strictement encadrée par la loi et prend plusieurs mois. Il te faut un commandement de payer resté sans effet, une décision du tribunal, puis un commandement de quitter les lieux — sans oublier la trêve hivernale, qui suspend toute expulsion du 1ᵉʳ novembre au 31 mars. Cette procédure reste un dernier recours en gestion locative longue durée.

Le commandement de payer : la première étape obligatoire

Dès le premier loyer impayé, tu peux faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (l’ex-huissier). Ce document reprend le détail de la dette (loyers et charges) et vise la clause résolutoire prévue dans ton bail. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, ton locataire dispose d’un délai de six semaines pour régulariser sa situation ou pour saisir le juge et demander des délais de paiement, qui peuvent aller jusqu’à trois ans dans certaines situations. Passé ce délai sans régularisation, la clause résolutoire prend effet et tu peux saisir le tribunal.

Saisir le tribunal : le juge tranche

Si le commandement reste sans effet, tu portes l’affaire devant le juge des contentieux de la protection. Il vérifie que la procédure a été respectée et peut soit accorder de nouveaux délais à un locataire de bonne foi, soit prononcer la résiliation du bail. Le délai de traitement dépend surtout de l’encombrement du tribunal : compte souvent plusieurs mois entre la saisine et l’audience.

Astuce : une clause résolutoire bien rédigée dans le bail accélère cette étape, puisque c’est elle qui déclenche la résiliation automatique sans qu’un débat de fond soit nécessaire sur ce seul motif.

Commandement de quitter les lieux

Une fois la résiliation prononcée, si le locataire ne part pas, un commandement de quitter les lieux lui est signifié. Il dispose alors d’un délai maximal de deux mois pour évacuer le logement. Passé ce délai, l’expulsion peut être exécutée, avec le concours de la force publique si nécessaire.

La trêve hivernale : le délai que tout propriétaire doit connaître

Même avec une décision de justice définitive, l’expulsion ne peut pas être exécutée entre le 1ᵉʳ novembre et le 31 mars de l’année suivante : c’est la trêve hivernale, prévue à l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution. Deux exceptions existent : un relogement du locataire est assuré dans des conditions suffisantes, ou l’occupant est entré dans le logement par voie de fait (squat). Hors ces cas, l’expulsion reprend dès le 1ᵉʳ avril.

Les solutions amiables à tenter avant la procédure

Avant d’enclencher la voie judiciaire, un accord à l’amiable reste souvent plus rapide : délais de paiement négociés directement, mobilisation d’un fonds de solidarité logement, ou orientation vers un travailleur social. Le diagnostic social et financier du locataire peut désormais être déclenché dès le commandement de payer, avant même l’audience.

Ce qu’il faut retenir avant de te lancer

• La procédure complète prend souvent plusieurs mois, sans compter la trêve hivernale si elle tombe dans la période.
• Un locataire de bonne foi peut obtenir des délais de paiement du juge, même après le commandement de payer.
• Une fois le bail résilié, le locataire doit une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif.

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